부동산 증여세 vs 양도세 비교 — 부모 자녀 간 이전 시 어느 쪽이 유리한가

목차

• 증여와 양도, 세금이 붙는 구조부터 다르다
  • 증여세는 받는 사람 기준으로 매긴다
  • 양도소득세는 파는 사람 기준으로 매긴다
• 5억 원 아파트, 세 가지 경로로 넘겨본다
  • 경로 1: 단순 증여
  • 경로 2: 시세대로 매매
  • 경로 3: 부담부증여
  • 세 가지 경로 한눈에 비교
• 저가양도라는 회색 지대
  • 시가 대비 얼마까지 허용되나
  • 당장은 싸지만 나중이 문제다
• 취득세, 빠뜨리면 계산이 틀어진다
  • 취득 원인에 따라 세율이 확 벌어진다
  • 무주택 자녀라면 부담이 가벼워진다
• 자금출처 소명, 사회초년생에게 가장 까다로운 관문
  • 어떤 기준으로 조사 대상이 되나
  • 소명 가능한 자금원은 이것들이다
• 세무사 상담 비용 55만 원, 아깝지 않았다
  • 혼자 계산하면 빠지는 세 가지 구멍
  • 빈손으로 가지 마라, 이 서류를 챙겨라
• 시뮬레이션 결과를 뒤집는 핵심 변수들
• 한 줄 요약, 그리고 지금 할 일

이 글의 내용은 참고용 정보이며된 콘텐츠이며, 특정 부동산의 매수·매도나 이전 방법을 권유하지 않는다. 세금·정책 관련 수치는 2025년 세법 기준이고, 2026년 이후 변경 가능성이 있으므로 국세청 홈택스(hometax.go.kr) 및 관할 세무서에서 최신 정보를 반드시 확인해야 한다. 구체적인 세무 판단은 세무사와 상담 후 진행하라.

2025년 하반기, 정부가 상속·증여세 최고세율을 50%에서 40%로 낮추는 세법 개정안을 발표했다. 뉴스 헤드라인만 보면 "이제 증여가 유리해진 거 아닌가" 싶은데, 실상은 그렇게 단순하지 않다. 세율이 내려가도 과세표준 구간, 공제 한도, 취득세율까지 함께 봐야 비로소 답이 나온다.

입사 2년차인 내가 이 주제를 파게 된 건 아버지 때문이었다. 어느 날 저녁에 전화가 왔는데, "아파트 하나 네 이름으로 돌리려고 하는데, 세금 얼마나 나오는지 좀 알아봐라"고 하셨다. 부동산 이전이라니. 월 저축 50만 원 하는 사회초년생한테 갑자기 이런 얘기가 나오니 의아했다. 알고 보니 부모님이 은퇴를 앞두고 자산 정리를 시작하신 거였다. 홈택스, 국세청 상담 전화, 세무사 사무실까지 돌아다니며 알아본 내용을 여기 정리한다.

증여와 양도, 세금이 붙는 구조부터 다르다

증여세는 받는 사람 기준으로 매긴다

증여세는 재산을 무상으로 받는 사람에게 부과되는 세금이다. 부모가 자녀에게 아파트를 그냥 넘기면, 자녀가 증여세를 낸다. 과세 기준은 증여 시점의 시가(시가를 알 수 없으면 기준시가)에서 증여재산공제를 뺀 금액이다.

2025년 기준 직계존속(부모)에서 성년 자녀로의 증여재산공제는 5,000만 원이다. 10년간 합산이라서, 10년 안에 이미 증여받은 금액이 있으면 그만큼 차감된다. 여기서 흔한 착각이 하나 있다. 5,000만 원이 매번 리셋되는 게 아니다. 10년 주기로 한 번 주어지는 한도다. 나처럼 처음 알아보는 사람이 가장 많이 헷갈리는 부분이기도 하다.

증여세율은 과세표준 구간에 따라 10%에서 50%까지 누진 적용된다(2025년 개정안 반영 시 최고 40%, 변경 여부는 국세청 확인 필요).

양도소득세는 파는 사람 기준으로 매긴다

양도소득세는 재산을 유상으로 넘기는 사람, 즉 파는 쪽에 부과된다. 부모가 자녀에게 시세대로 매매하면 부모가 양도소득세를 낸다. 양도차익(양도가액 – 취득가액 – 필요경비)에 대해 과세하는 구조다.

핵심 차이를 정리하면 이렇다. 증여세는 "받은 재산 전체"에 매기고, 양도소득세는 "번 만큼"에만 매긴다. 부모가 20년 전에 1억에 산 아파트가 지금 5억이라면, 증여세는 5억(에서 공제 뺀 금액) 기준이고, 양도소득세는 4억(양도차익) 기준이다. 이 구조적 차이가 시뮬레이션 결과를 크게 갈라놓는다.

5억 원 아파트, 세 가지 경로로 넘겨본다

아버지가 20년 전에 1억 5,000만 원에 취득한 아파트의 현재 시세가 5억 원이라고 가정한다. 1세대 1주택 비해당(다주택)이고, 보유 기간 20년인 경우를 시뮬레이션했다. 실제 세액은 개인의 소득·공제 상황에 따라 크게 달라지므로 대략적 참고 수치로만 보라.

경로 1: 단순 증여

증여가액 5억 원에서 증여재산공제 5,000만 원을 빼면 과세표준 4억 5,000만 원이다.

• 산출세액: 4억 5,000만 원 × 20% – 1,000만 원 = 8,000만 원
• 신고세액공제(3%): 240만 원
• 납부할 증여세: 약 7,760만 원

여기에 증여 취득 시 취득세가 붙는다. 증여에 의한 취득세율은 2025년 기준 3.5%(조정대상지역 아닌 경우)이고, 농어촌특별세·지방교육세가 추가된다. 대략 4% 내외로 잡으면, 5억 × 4% = 약 2,000만 원이다.

단순 증여 총비용은 약 9,760만 원이 된다.

경로 2: 시세대로 매매

부모가 자녀에게 5억 원에 판다. 양도차익은 5억 – 1억 5,000만 원 = 3억 5,000만 원이다. 장기보유특별공제를 적용하면(보유 20년, 비1세대1주택 기준 연 2% × 15년 한도 = 30%) 공제액이 1억 500만 원이다.

• 양도소득금액: 3억 5,000만 원 – 1억 500만 원 = 2억 4,500만 원
• 기본공제: 250만 원
• 과세표준: 2억 4,250만 원
• 산출세액(2025년 기본세율 구간별 누진 적용): 약 6,535만 원

매매에 의한 취득세율은 일반 주택 매매 기준 1~3% 수준이다(주택 가액·보유 주택 수에 따라 달라짐). 자녀가 무주택이고 5억 원 주택이면 약 1.1% 내외, 대략 550만 원 정도가 나온다.

양도 경로 총비용은 약 7,085만 원이다.

단, 이 방법에는 전제가 있다. 자녀가 실제로 5억 원을 지불할 능력이 있어야 한다는 것이다. 입사 2년차, 연봉 3,200만 원인 내가 5억을 어디서 마련하느냐는 게 현실적 벽이었다. 자금출처 소명을 못 하면 국세청에서 증여로 간주할 수 있다.

경로 3: 부담부증여

부담부증여는 증여와 양도를 섞은 방식이다. 예를 들어 아파트에 전세보증금 2억 원이 끼어 있으면, 그 채무를 자녀가 인수하는 조건으로 증여한다. 이렇게 되면 세금이 두 갈래로 갈린다.

• 증여 부분: 5억 – 2억 = 3억 원 → 자녀에게 증여세 과세
• 양도 부분: 2억 원(채무 인수분) → 부모에게 양도소득세 과세

증여세 계산(과세표준 3억 – 5,000만 원 = 2억 5,000만 원):

• 2억 5,000만 원 × 20% – 1,000만 원 = 4,000만 원
• 신고세액공제 3%: 120만 원 → 납부 증여세 약 3,880만 원

양도소득세 계산(양도가액 2억 원 기준, 양도차익 비례배분):

• 양도차익: 2억 × (3.5억/5억) = 1억 4,000만 원
• 장기보유특별공제 30%: 4,200만 원
• 과세표준: 약 9,550만 원
• 산출세액: 약 1,514만 원

취득세는 증여 부분(3억)에 3.5%, 매매 부분(2억)에 1~3%가 각각 적용되어, 대략 1,270만 원 내외로 계산된다.

부담부증여 총비용은 약 6,664만 원이다.

세 가지 경로 한눈에 비교

이 시뮬레이션에서는 부담부증여가 가장 유리하게 나왔다. 그런데 항상 그런 건 아니다. 부모가 1세대 1주택자여서 양도소득세 비과세를 받을 수 있는 경우라면 시세 매매가 압도적으로 유리해진다. 반대로 양도차익이 거의 없는 경우(최근에 산 집이라 시세 변동이 작을 때)에는 단순 증여가 나을 수도 있다. 모든 수치는 개인 상황에 따라 달라지므로, 위 표는 어디까지나 방향 잡기용 참고 자료다.

저가양도라는 회색 지대

부모한테 "시세보다 싸게 사면 되지 않냐"는 생각을 누구나 한다. 실제로 세법은 특수관계인 간 저가양도를 어느 정도 허용하고 있다. 선을 넘으면 증여세가 추가로 나온다는 게 문제다.

시가 대비 얼마까지 허용되나

2025년 기준, 특수관계인 간 거래에서 시가와 대가의 차이가 시가의 30% 또는 3억 원 중 적은 금액 이내이면 증여세가 과세되지 않는다(상속세 및 증여세법 제35조, 변경 가능성 있으므로 국세청 확인 필요). 쉽게 말해 5억 원짜리 아파트를 3억 5,000만 원까지는 팔 수 있다는 뜻이다. 시가의 70%가 하한선이 되는 셈이다.

이렇게 하면 양도가액이 낮아져서 부모의 양도소득세가 줄어드는 효과가 있다. 하지만 자녀의 취득가액도 낮아지기 때문에, 나중에 자녀가 이 아파트를 팔 때 양도소득세가 늘어난다. 당장의 세금만 볼 게 아니라 향후 처분 시점까지 고려해야 한다.

당장은 싸지만 나중이 문제다

5억 원 아파트를 3억 5,000만 원에 매매(저가양도)하는 경우를 계산해 보자.

• 부모 양도차익: 3억 5,000만 원 – 1억 5,000만 원 = 2억 원
• 장기보유특별공제 30%: 6,000만 원
• 과세표준: 약 1억 3,750만 원
• 산출세액: 약 2,694만 원
• 취득세(매매 기준): 약 385만 원

저가양도 총비용은 약 3,079만 원으로 숫자만 보면 가장 싸 보인다.

그런데 함정이 있다. 자녀의 취득가액이 3억 5,000만 원으로 잡히기 때문에, 훗날 이 아파트를 7억에 팔면 양도차익이 3억 5,000만 원이 된다. 만약 5억에 취득했다면 양도차익은 2억이었을 텐데, 1억 5,000만 원만큼 미래 세금이 늘어나는 구조다. "지금 아끼고 나중에 더 내는" 방식이 될 가능성이 높다.

단기적으로 세금을 줄이고 싶은지, 장기적으로 총세금을 줄이고 싶은지에 따라 판단이 달라진다. 보유 기간이 길어질수록 부담부증여 쪽이 유리해질 가능성이 있다.

취득세, 빠뜨리면 계산이 틀어진다

증여세나 양도소득세에만 집중하다가 취득세를 간과하는 경우가 의외로 많다. 나도 처음에는 "취득세야 몇 퍼센트 안 되겠지"라고 대수롭지 않게 넘겼는데, 조정대상지역 중과세율을 보고 피곤함이 밀려왔다.

취득 원인에 따라 세율이 확 벌어진다

조정대상지역에서 다주택자가 증여로 취득하면 취득세만 **12%**가 붙는다. 5억 원 아파트라면 취득세가 6,000만 원이다. 이 경우 증여의 세금 이점이 상당 부분 날아간다. 조정대상지역 해당 여부에 따라 결과가 완전히 뒤집어지므로, 해당 지역이 조정대상지역인지부터 확인하는 게 첫 번째 할 일이다(국토교통부 부동산 규제 지역 현황 또는 지자체 홈페이지 참조).

무주택 자녀라면 부담이 가벼워진다

반대로 자녀가 무주택이고 조정대상지역이 아니라면, 증여 취득세는 3.5% + 부가세로 약 4% 수준에 머문다. 매매 취득세(약 1~1.1%)보다는 높지만, 증여세 자체가 유리한 상황이라면 취득세 차이 정도는 감수할 범위로 보인다.

내 경우에는 무주택 사회초년생이라 취득세 중과는 해당되지 않았다. 그런데 아버지가 2주택자였기 때문에, 양도 경로를 택할 경우 양도소득세 중과세율 적용 여부를 별도로 확인해야 했다. 이런 세부 조건 하나가 수백만 원 단위로 결과를 흔든다.

자금출처 소명, 사회초년생에게 가장 까다로운 관문

매매 방식을 선택하면 피할 수 없는 게 자금출처 소명이다. 국세청은 부동산 취득자의 직업, 연령, 소득 수준을 종합적으로 보고, 취득 자금의 출처가 불분명하면 조사에 들어간다.

어떤 기준으로 조사 대상이 되나

국세청은 취득가액과 소득·재산 수준의 괴리가 일정 금액 이상(주택의 경우 통상 2억 원 이상 차이, 2025년 기준이며 변경될 수 있으므로 국세청 확인 필요)이면 자금출처 조사를 진행하는 것으로 알려져 있다. 소명에 실패하면 해당 금액을 증여로 추정해서 증여세를 매긴다. 거기에 무신고 가산세(20%)까지 붙으면 처음부터 증여로 신고한 것보다 세금이 더 나올 수 있다.

입사 2년차에 5억짜리 아파트를 산다? 당연히 소명 대상이다. 연봉 3,200만 원이면 세전 기준으로 2년간 벌어들인 총소득이 6,400만 원이고, 생활비 쓰고 남은 순저축은 그보다 훨씬 적다. 5억에는 턱없이 부족하다.

소명 가능한 자금원은 이것들이다

자금출처로 인정받을 수 있는 항목을 정리하면 다음과 같다.

• 본인 급여·사업 소득 — 원천징수 영수증, 소득금액 증명원으로 입증
• 금융재산 — 예금 잔액 증명서로 입증
• 기존 부동산 처분 대금 — 매매계약서·등기부등본으로 입증
• 금융기관 대출금 — 대출 약정서로 입증
• 이미 증여세를 납부한 수증 재산 — 증여세 신고서로 입증

결국 대출과 부모 지원을 조합해야 하고, 부모 지원분은 증여에 해당하므로 증여세를 내야 한다. 세무사가 "순수 매매는 현실적으로 어렵고, 부담부증여나 일부 증여 + 대출 조합을 검토하자"고 한 이유가 여기에 있었다. 소명 가능 금액을 먼저 산출하고, 부족분을 어떤 방식으로 채울지 설계하는 게 순서다.

세무사 상담 비용 55만 원, 아깝지 않았다

"세무사 비용이 비싸니까 혼자 하겠다"는 사람이 많다. 나도 처음에는 그랬다. 홈택스 모의계산기도 있고, 유튜브에 설명 영상도 넘쳐나니까 충분할 줄 알았다. 결론부터 말하면, 세무사 상담 비용 55만 원은 가장 효율적인 지출이었다.

혼자 계산하면 빠지는 세 가지 구멍

내가 직접 계산했을 때와 세무사가 계산한 결과가 달랐던 부분이 세 가지 있었다.

첫째, 장기보유특별공제율이다. 나는 보유 기간 20년이면 당연히 최대 공제를 받는 줄 알았는데, 1세대 1주택이 아니면 공제율 한도가 다르다. 다주택자의 장기보유특별공제는 연 2%씩 최대 30%인 반면, 1세대 1주택자는 보유 연 4% + 거주 기간 연 4%로 **최대 80%**까지 가능하다(2025년 기준). 이 차이가 세액을 수천만 원 단위로 벌려놓는다.

둘째, 부담부증여에서 채무 인수분의 양도차익 계산이다. 단순히 채무액만큼을 양도가액으로 잡는 게 아니라, 전체 양도차익을 채무 비율로 안분하는 구조다. 이걸 잘못 계산하면 수백만 원이 달라진다. 홈택스 모의계산기에는 부담부증여 전용 메뉴가 없기 때문에 수동으로 나눠 계산해야 하는데, 여기서 실수가 나오기 쉽다.

셋째, 증여 후 10년 이내 양도 시 취득가액 산정 규정이다. 자녀가 증여받은 아파트를 10년 안에 팔면, 취득가액을 증여 시 시가가 아니라 증여자(부모)의 당초 취득가액으로 보는 이월과세 규정이 있다(2025년 기준, 상속세 및 증여세법 참조). 이걸 모르면 나중에 양도할 때 예상보다 훨씬 큰 세금이 나온다. 나는 "증여받자마자 전세 끼고 몇 년 살다가 팔면 되지"라고 가볍게 생각했는데, 세무사가 이월과세 이야기를 꺼내면서 계획을 완전히 다시 짜야 했다.

빈손으로 가지 마라, 이 서류를 챙겨라

세무사한테 빈손으로 가면 상담 시간이 길어지고 비용도 올라간다. 아래 자료를 미리 준비해서 가면 상담이 빨라지고 답도 정확해진다.

세무사 수수료는 단순 상담이면 10~30만 원, 증여세 신고 대행까지 포함하면 50~100만 원 선이다(부동산 금액·복잡도에 따라 달라짐). 잘못 신고해서 무신고 가산세 20%, 과소신고 가산세 10%를 맞으면 수백만 원이 추가로 날아간다. 55만 원으로 그 리스크를 없앤 거라 오히려 안도감이 들었다.

시뮬레이션 결과를 뒤집는 핵심 변수들

위 계산은 "5억 아파트, 20년 보유, 다주택" 조건에서의 결과다. 조건이 하나만 바뀌어도 유불리가 뒤집어진다. 어떤 변수가 결과를 좌우하는지 정리한다.

특히 부모가 1세대 1주택자이고 거주 요건(2년 이상 거주)을 충족하면, 양도가액 12억 원까지 양도소득세가 비과세다(2025년 기준, 변경 가능성 있으므로 국세청 확인 필요). 5억 원 아파트라면 양도소득세가 0원이 되어, 매매 취득세 약 550만 원만 내면 된다. 이 경우 증여는 선택지에서 탈락한다.

물론 부모가 다주택 중과 대상이라 양도소득세 중과세율(기본세율 + 20~30%p)이 적용되는 상황이라면, 양도보다 증여가 총비용에서 유리해질 수 있다. "증여가 무조건 낫다" 또는 "매매가 무조건 낫다"는 답은 애초에 존재하지 않는다. 부모의 보유 현황, 양도차익 규모, 자녀의 자금 조달 능력, 향후 처분 시점을 모두 대입한 뒤에야 비로소 답이 나온다.

한 줄 요약, 그리고 지금 할 일

글 전체를 한 문장으로 압축하면 이렇다. "증여냐 양도냐는 이분법이 아니라, 보유 현황·양도차익·자금력·처분 계획을 모두 넣고 돌리는 시뮬레이션의 영역이다."

글을 닫기 전에, 지금 바로 할 수 있는 행동 세 가지를 남긴다.

1. 홈택스(hometax.go.kr) 모의계산 메뉴에서 증여세 모의계산과 양도소득세 모의계산을 각각 한 번씩 돌려봐라. 정확한 세액이 아니더라도, 대략 어느 경로가 유리한지 감이 잡힌다.
2. **국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr)**에서 해당 아파트 단지의 최근 실거래가를 확인하라. 시세를 잘못 잡으면 시뮬레이션 결과 자체가 의미 없어진다.
3. 위 두 가지를 정리한 뒤 세무사 초기 상담(10~30만 원)을 한 번 받아라. "이 조건이면 어떤 방식이 유리합니까"라는 질문 하나에, 수천만 원 차이가 나는 답을 얻을 수 있다.

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이 글은 필자가 직접 세무사 상담을 받으며 정리한 경험과 국세청·기획재정부 공개 자료를 바탕으로 작성한 정보성 콘텐츠다. 증여세율, 양도소득세율, 취득세율, 공제 한도, 비과세 요건 등은 세법 개정에 따라 수시로 변경되므로, 실제 의사결정 전에 국세청 홈택스(hometax.go.kr) 또는 관할 세무서에서 최신 정보를 반드시 확인하라. 본 글의 시뮬레이션 수치는 특정 가정 하의 대략적 참고값이며, 실제 세액은 개인의 소득·공제·보유 현황에 따라 달라진다. 부동산 이전과 관련된 세무·법률 판단은 세무사 또는 공인회계사와 반드시 상의한 뒤 진행해야 한다.

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