종합부동산세 계산 방법 2025 — 1주택자·다주택자 직접 계산 따라하기

목차

• 종부세 대상인지부터 확인하자
  • 1주택자 기본공제 12억원
  • 다주택자 기본공제 9억원
  • 부부 공동명의는 선택이 가능하다
• 계산 전에 챙겨야 할 3가지 정보
  • 공시가격은 매년 4월 말 확정된다
  • 공정시장가액비율은 과세표준을 만드는 곱셈값
  • 세율표는 구간별로 다르다
• 1주택자 종부세 직접 계산해보기
  • 시나리오 A: 공시가 15억원 1주택자
  • 시나리오 B: 공시가 20억원 1주택자
  • 고령자·장기보유 세액공제가 크다
• 다주택자 종부세 계산은 합산부터
  • 2주택자 시나리오
  • 3주택 이상, 과세표준 12억 초과 구간
  • 세부담 상한이라는 안전장치
• 홈택스 간이세액계산 따라하기
  • 접속 경로
  • 입력해야 할 항목
  • 공식 고지서는 11월, 납부는 12월
• 흔한 실수 5가지
• 육아휴직 중이라면 챙길 포인트

이 글은 정보 제공 목적이며, 특정 부동산 매수·매도를 권유하지 않는다. 세율과 공제 기준은 2026년 4월 기준이며, 매년 바뀔 수 있으니 국세청 홈택스와 행정안전부 공식 자료에서 최신 정보를 반드시 확인해야 한다. 개별 사안에 대한 세무 판단은 세무사에게 상의하는 것이 안전하다.

1주택자라면 공시가격 12억원 이하는 종부세가 0원이다. 여기서부터 출발한다. 공시가 12억을 넘기더라도 공정시장가액비율 60%를 곱해서 과세표준을 다시 만들고, 거기서 구간별 세율을 적용하는 구조라서 생각보다 금액이 크지 않은 경우가 많다. 육아휴직 중이라 시간이 없거나, 이번이 종부세 첫 해라서 막막한 사람을 위해 계산 과정을 순서대로 풀어본다.

종부세 대상인지부터 확인하자

종부세는 인별 합산 공시가격이 일정 기준을 넘어야 과세된다. 여기서 "인별"이 포인트다. 부부가 각자 집을 한 채씩 갖고 있으면 각자의 공시가격으로 따로 계산한다. 명의가 쪼개져 있으면 기본공제도 각자 적용된다.

1주택자 기본공제 12억원

2026년 4월 기준 1세대 1주택자는 공시가격 12억원까지 공제된다. 공시가격이 11억 8천만원이면 대상이 아니다. 12억 100만원이면 초과분 100만원에 대해서만 과세표준을 계산한다.

다주택자 기본공제 9억원

2주택 이상 보유자는 인별 합산 공시가격 9억원까지 공제된다. 예를 들어 7억짜리 집과 5억짜리 집을 가진 경우 합산 12억에서 9억을 빼고 3억이 남는다. 여기에 공정시장가액비율을 곱한다.

부부 공동명의는 선택이 가능하다

공동명의 1주택자는 두 가지 방식 중 유리한 쪽을 고를 수 있다. 각자 9억씩 총 18억원을 공제받는 방식과, 1세대 1주택 특례를 적용받아 12억 공제에 고령자·장기보유 세액공제를 붙이는 방식이다. 어느 쪽이 유리한지는 공시가격과 보유 기간, 연령에 따라 다르다.

계산 전에 챙겨야 할 3가지 정보

처음 계산해보면 어디서 숫자를 가져와야 하는지부터 막힌다. 필요한 정보는 딱 세 가지다.

공시가격은 매년 4월 말 확정된다

공시가격은 실거래가가 아니다. 국토교통부가 매년 산정해서 4월 말에 공시하는 가격이다. "부동산공시가격알리미"에서 주소만 치면 나온다. 아파트는 공동주택가격, 단독주택은 개별주택가격 탭에서 확인한다. 2026년 4월 현재 기준으로는 2026년도 공시가격이 조회되는 시점이다.

공정시장가액비율은 과세표준을 만드는 곱셈값

공시가격에서 기본공제를 뺀 금액에 공정시장가액비율을 곱하면 과세표준이 된다. 2026년 기준 60%가 적용된다. 이 비율은 정부 고시로 해마다 바뀔 수 있다. 2022년 100%, 2023년 60%로 내려온 뒤 유지되고 있지만, 세법 개정에 따라 조정 가능성이 있다.

세율표는 구간별로 다르다

1주택자와 다주택자의 세율이 다르다. 특히 과세표준 12억원을 넘어가면 격차가 커진다.

2026년 4월 기준. 세법 개정으로 변경될 수 있으므로 국세청 공식 자료 확인 필요.

1주택자 종부세 직접 계산해보기

이론만 보면 감이 안 온다. 실제 공시가격을 넣어서 따라가본다.

시나리오 A: 공시가 15억원 1주택자

단계별로 계산한다.

여기서 재산세 중복분 공제는 정확한 계산이 꽤 복잡하다. 대략 과세표준의 일부가 재산세로 이미 잡혀 있기 때문에 그만큼을 빼준다. 실제 납부세액은 80만원 안팎으로 떨어지는 경우가 많다. 구체 금액은 개인의 재산세 납부액에 따라 달라진다.

시나리오 B: 공시가 20억원 1주택자

같은 방식이지만 구간이 넘어가면 계산이 갈라진다.

여기서 재산세 중복분을 빼고, 고령자·장기보유 세액공제를 적용하면 실납부액은 더 낮아진다. 개인 상황에 따라 달라지므로 대략적인 참고 수치로 보면 된다.

고령자·장기보유 세액공제가 크다

1세대 1주택자만 받을 수 있는 공제다. 두 가지를 합산하면 최대 80%까지 깎인다.

고령자 공제와 장기보유 공제를 합친 상한은 80%다. 예를 들어 70세 이상(40%)이면서 15년 이상 보유(50%)하면 40+50=90%지만, 상한 80%가 적용된다. 공시가 20억 케이스에서 276만원이 계산됐다면 80% 공제 시 약 55만원까지 내려간다.

다주택자 종부세 계산은 합산부터

다주택자는 보유한 모든 주택의 공시가격을 개인별로 합산한다. 부부가 각자 2채씩 가지면 각자 2채씩으로 계산하지, 부부 합산 4채로 계산하지 않는다.

2주택자 시나리오

서울 아파트 공시가 8억, 수도권 아파트 공시가 6억을 1인이 소유한 경우를 보자.

1주택자 대비 기본공제가 3억원 적다. 공시가격 14억이면 1주택자는 공제 후 2억, 과세표준 1.2억, 세액 60만원 수준이다. 같은 자산 규모라도 보유 주택 수에 따라 2~3배 차이가 날 수 있다.

3주택 이상, 과세표준 12억 초과 구간

3주택 이상은 과세표준 12억원을 넘기면 2.0% 이상 세율이 적용된다. 1주택자(1.3%)와 격차가 커진다.

위 수치는 각 세율 구간을 단순 누적 적용한 예시이며, 재산세 중복분 공제·세부담 상한은 반영하지 않았다. 실제 납부세액은 이보다 낮게 산정된다.

세부담 상한이라는 안전장치

전년 대비 세액이 일정 비율 이상 오르면 상한이 걸린다. 1주택자 150%, 다주택자도 150%다. 공시가격이 급등해도 전년 납부세액의 1.5배를 초과하지 않는다. 이게 있어서 극단적인 증가가 막혀 있다. 다만 처음 과세 대상이 된 해는 비교 대상이 없어서 상한 적용이 제한적이다.

홈택스 간이세액계산 따라하기

직접 계산이 헷갈리면 홈택스의 간이세액계산 기능을 쓰면 된다. 숫자만 입력하면 자동으로 산출해준다.

접속 경로

국세청 홈택스(hometax.go.kr) 접속 → 상단 메뉴 [세금신고] → [종합부동산세] → [종합부동산세 간이세액계산]. 로그인 없이도 쓸 수 있다. 공인인증서 없이 단순 시뮬레이션 용도다.

입력해야 할 항목

결과 화면에서 공시가격 합계, 과세표준, 구간별 세액, 세액공제 반영 후 최종 납부 예상액까지 한눈에 나온다. 실제 고지서는 11월 말에 날아오는데, 이 간이계산 결과와 차이가 크면 공시가격 확정 시점 차이거나 공제 요건 변동 때문인 경우가 많다.

공식 고지서는 11월, 납부는 12월

종부세 납부기한은 매년 12월 1일부터 15일까지다. 6월 1일 기준으로 소유한 주택에 대해 과세된다. 5월 31일에 팔았다면 해당 연도 종부세 대상이 아니다. 6월 2일에 팔았다면 그해 종부세는 본인이 낸다.

흔한 실수 5가지

처음 종부세 계산할 때 자주 틀리는 부분이다.

1. 실거래가로 계산하는 실수

공시가격이 기준이다. 실거래가 17억이라도 공시가격이 11억이면 과세 대상이 아니다. 공시가격은 보통 실거래가의 60~70% 수준이다.

2. 부부 공동명의인데 합산 계산

공동명의는 지분율대로 각자 계산한다. 5:5 공동명의의 공시가 15억 아파트는 각자 7.5억으로 본다. 각자 1주택 소유로 간주되므로 각자 12억 공제 적용, 둘 다 종부세 0원이 된다.

3. 공정시장가액비율 100% 적용

2026년 기준 60%다. 60%를 곱해야 과세표준이 나온다. 옛날 자료 보고 100% 적용하면 세액이 1.6배 과다 계산된다.

4. 고령자·장기보유 세액공제 미적용

1세대 1주택자이고 60세 이상이면 자동으로 최소 20% 감면이다. 계산할 때 깜빡하고 빼놓으면 실제보다 많이 나온다.

5. 재산세 중복분 공제 무시

재산세에서 이미 납부한 부분만큼 종부세에서 빼준다. 이걸 빼먹으면 실제 고지액보다 큰 숫자가 나온다. 간이계산기를 쓰면 자동 반영된다.

육아휴직 중이라면 챙길 포인트

시간이 부족한 상황에서 놓치기 쉬운 것들이 있다.

공시가격 이의신청은 매년 4월 말 공시 이후 약 30일간 가능하다. 이 시기가 지나면 1년을 기다려야 한다. 공시가격이 갑자기 크게 뛰었다면 인근 단지 공시가격과 비교해보고 근거가 부족하면 이의신청을 고려할 만하다. 결과가 받아들여지면 재산세와 종부세 모두 내려간다.

또 하나, 육아휴직 급여는 비과세 소득이지만 종부세와는 무관하다. 종부세는 소득이 아니라 보유 자산에 부과되는 세금이라서 소득 공백이 있어도 집이 있으면 내야 한다. 납부 여력이 어렵다면 분납 제도가 있다. 납부세액이 250만원을 초과하면 절반을 6개월 뒤까지 나눠 낼 수 있고, 500만원 초과면 분할 납부 폭이 더 넓어진다. 신청은 고지서 수령 후 납부기한 전에 홈택스에서 처리한다.

마지막 꿀팁 하나. 고지서가 나오기 전에 간이세액계산을 돌려보고, 숫자가 예상보다 크게 나오면 세무사 무료 상담(지자체·국세청 운영)을 활용해 세액공제 요건을 한 번 더 점검하는 편이 안전하다. 공제 누락만 잡아도 수십만원씩 줄어드는 경우가 흔하다.

종부세는 겁먹을 만큼 복잡하지 않고, 공시가격·공정시장가액비율·세율표 세 숫자만 순서대로 대입하면 누구나 직접 계산할 수 있다.

이 글은 2026년 4월 기준 공개된 세법 자료와 국세청 안내를 바탕으로 정리한 정보성 콘텐츠이다. 세율, 공제 한도, 공정시장가액비율 등은 세법 개정에 따라 수시로 변경되므로 실제 신고·납부 전에는 반드시 국세청 홈택스와 행정안전부 공식 자료에서 최신 정보를 확인하기 바란다. 본인의 자산 구조·가족 구성·보유 기간에 따라 계산 결과가 달라질 수 있으며, 구체적인 세무 판단은 세무사나 공인회계사와 상의하는 것이 바람직하다.

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