소액 부동산 간접투자 비교 — 리츠·ETF·공모펀드·크라우드펀딩 4종 세후 수익 직접 계산

목차

• 동료 한 마디로 시작된 부동산 간접투자 비교
• 비교 전제 — 같은 잣대를 먼저 정한다
• 4가지 방법은 구조부터 다르다
  • 상장 리츠 — 거래소에 상장된 부동산 회사
  • 리츠 ETF — 여러 리츠를 묶은 펀드
  • 부동산 공모펀드 — 자산운용사 폐쇄형 펀드
  • 크라우드펀딩 — 단일 사업장에 빌려주는 P2P
• 수익률 — 명목과 실제는 다르다
  • 명목 수익률 비교표
  • 부실률을 반영하면 어떻게 되나
• 세금 — 분리과세가 갈림길이다
  • 4가지 방법별 세율 정리
  • 1,000만 원 3년 굴렸을 때 세후 수익 추정
  • ISA·연금계좌와 연계하면 한 단계 더 줄어든다
• 환금성 — 외벌이에게 가장 중요한 변수
  • 거래소 vs 비상장의 차이
• 상장 리츠 / 리츠 ETF
• 공모펀드 / 크라우드펀딩
  • 크라우드펀딩 만기 연장이라는 함정
• 리스크 구조 — 어디서 무너지는지 알아야 한다
  • 분산된 자산 vs 단일 자산
  • LTV 표시의 함정
  • 금리 사이클에 따른 변동성
• 본인 상황에 맞는 판단 기준표
  • 지금 바로 해볼 액션

이 글은 정보 제공 목적이며, 특정 금융 상품의 매수·매도를 권유하지 않는다. 본문의 수익률·세율·정책 정보는 2026년 5월 기준이며 이후 변경될 수 있다. 투자 판단은 본인 책임이고, 구체적 세무 상담은 세무사에게 받아야 한다.

동료 한 마디로 시작된 부동산 간접투자 비교

결국, 육아카페 글에서 누가 그러더라. "리츠 그거 5만 원이면 산다며? 부동산 간접투자 비교해보면 그게 제일 만만한 거 아냐?" 바로 밑 댓글은 더 셌다. "나는 크라우드펀딩에서 연 10% 받는데 그게 답이지."

육아휴직 중인 외벌이 입장에서 두 말 다 솔깃하게 들렸다. 자본은 빠듯하고, 시간은 더 없고, 직접 부동산을 살 처지는 더더욱 아니다. 적금 연 3.5%에 1년 묶이는 건 답답하다. 그렇다고 주식 종목 분석을 들여다볼 여유가 있는 것도 아니다.

그래서 노트북 펴고 직접 계산해봤다. 1,000만 원을 4가지 방법(상장 리츠, 리츠 ETF, 부동산 공모펀드, 크라우드펀딩)에 굴리면 3년 뒤 세후로 얼마가 남는지. 결과는 동료 말이랑 좀 다르게 나왔다.

비교 전제 — 같은 잣대를 먼저 정한다

숫자 비교가 의미 있으려면 가정이 투명해야 한다. 아래 조건으로 묶어서 계산했다.

• 투자금: 1,000만 원
• 기간: 3년 (육아휴직 종료 후 복직 안정기까지)
• 종합소득 합산 시 본인 한계세율 15% 가정
• 데이터 시점: 2026년 5월 (한국거래소·자산운용사 공시·온투협회 통계 기반)
• 수익률은 주가 변동을 제외한 배당·분배·이자만 집계 (매각 차익은 별도)

게다가, 이 가정은 평균값이다. 본인 한계세율, 보유 기간, 종목 선택, 부실률에 따라 결과가 크게 달라진다. 표의 숫자는 어디까지나 참고용이다.

즉, :::stats 5만 원|상장 리츠 최소 1주 1만 원|리츠 ETF 최소 1주 500만 원|공모펀드 평균 최소 10만 원|크라우드펀딩 최소 :::

4가지 방법은 구조부터 다르다

이름이 비슷해 보여도 자산을 굴리는 방식, 환금 경로, 세금 체계가 전부 다르다. 하나씩 따로 보고 가야 한다.

상장 리츠 — 거래소에 상장된 부동산 회사

공모 리츠는 「부동산투자회사법」에 따라 설립된 회사가 빌딩·물류센터·호텔 같은 부동산을 보유하고, 그 임대수익을 주주에게 배당하는 구조다. 주식처럼 거래소에 상장돼 있어서 5만 원대 1주부터 매수가 가능하다. 시가배당률은 종목과 시기에 따라 다르지만, 2026년 5월 기준 5~7% 구간이 평균선에 있다는 평가가 많다.

장점은 환금성과 분리과세다. 단점은 주가 변동이다. 2022년 금리 인상기에 리츠 주가가 30% 넘게 빠진 사례가 있었다. 배당으로 5% 받아도 평가손이 그보다 크면 의미가 없다.

리츠 ETF — 여러 리츠를 묶은 펀드

리츠 ETF는 여러 공모 리츠를 한 바구니에 담은 상장지수펀드다. TIGER, KODEX 같은 라인업의 리츠·부동산 ETF가 대표적이고, 분배금 수익률은 평균 5~6% 수준으로 보고된다. 1만 원대로도 시작할 수 있고, 종목 한두 개가 망가져도 ETF 전체 충격이 작다.

실제로, 운용보수가 있지만 0.3~0.5% 수준이라 부담은 크지 않은 편이다. 종목을 직접 고르는 시간이 없는 외벌이 입장에서는 이쪽이 현실적이다.

부동산 공모펀드 — 자산운용사 폐쇄형 펀드

이처럼, 자산운용사가 빌딩 하나, 물류센터 하나를 통째로 사서 임대수익을 분배하고 만기에 매각해서 차익을 나누는 구조다. 최소 가입금이 500만 원에서 1,000만 원 단위로 큰 편이고, 폐쇄형이라 만기(보통 5~10년)까지 환매가 거의 불가능하다.

실제로, 분배 수익률은 4~6%로 안정적인 편이지만, 자산이 단일 부동산에 집중돼 있어서 그 자산이 부실 나면 손실이 직접 들어온다.

크라우드펀딩 — 단일 사업장에 빌려주는 P2P

온라인투자연계금융업법(온투법)에 따라 등록된 플랫폼을 통해, 부동산 PF·담보 대출에 개인이 소액으로 빌려주는 방식이다. 명목 수익률은 7~12%로 가장 높지만, 본질은 단일 사업장에 대한 채권 투자다. 그 사업장이 부실 나면 원금 손실로 직결된다.

10만 원 단위로 쪼개서 들어갈 수 있지만, 실질 분산을 위해서는 10~20건에 나눠 들어야 한다는 뜻이기도 하다.

수익률 — 명목과 실제는 다르다

명목 수익률 비교표

부실률을 반영하면 어떻게 되나

결국, 크라우드펀딩의 명목 수익률은 1등이지만 부실률을 빼야 한다. 온투협회 공시 기준으로 부실률은 상품과 시기에 따라 편차가 크다. 보수적으로 부실률 3%를 가정해서 명목 10% 상품을 보면, 실효 수익률은 7% 안팎으로 떨어지는 경향이 있다. 실제 분양이 늦어지거나 PF가 막히는 사건이 한 번 터지면 더 내려간다.

이처럼, 상장 리츠는 배당 자체는 안정적이지만 주가 변동이 변수다. 금리 사이클에 민감해서, 한국은행 기준금리가 오르는 구간에서는 주가가 함께 빠지는 패턴이 자주 관찰됐다.

세금 — 분리과세가 갈림길이다

4가지 방법별 세율 정리

특히, 공모 리츠 3년 이상 보유 시 9.9% 분리과세는 「조세특례제한법」 상 한시 제도다. 2026년 5월 시점에서는 적용되고 있지만, 일몰 연장 여부는 매년 바뀐다. 적용 받으려면 보유 기간 요건과 5천만 원 한도를 충족해야 하고, 의사결정 전 국세청 또는 기획재정부 공식 자료를 다시 확인해야 한다.

1,000만 원 3년 굴렸을 때 세후 수익 추정

특히, 표는 배당·이자만 집계한 수치이고, 주가 변동·평가손익·매각 차익은 빠져 있다. 개인 한계세율, 보유 기간, 부실률 가정에 따라 결과가 크게 흔들리므로 절대 수치로 받아들이면 안 된다.

ISA·연금계좌와 연계하면 한 단계 더 줄어든다

육아휴직 중인 외벌이라면 절세 계좌 활용이 가장 큰 변수다. ISA(개인종합자산관리계좌) 안에서 리츠 ETF를 굴리면 분배금이 비과세 한도(일반형 200만 원, 서민형 400만 원) 안에서 비과세 처리된다. 단, ISA 안에 담을 수 있는 상품은 일부 제한이 있어서 가입 전 증권사 상품 가이드를 봐야 한다.

결국, 연금저축펀드·IRP에 부동산 ETF를 담으면 운용 중 발생한 분배금은 인출 시점까지 과세이연되고, 인출 시 연금소득세(3.3~5.5%) 또는 기타소득세 체계가 적용된다. 즉시 세금이 빠지는 일반 계좌보다 세후 수익률이 올라가는 효과가 있다.

환금성 — 외벌이에게 가장 중요한 변수

거래소 vs 비상장의 차이

그래서, :::vs

상장 리츠 / 리츠 ETF

• 거래소에서 즉시 매매 가능
• 호가창 가격으로 현금화
• 매도 후 2영업일 결제
• 보유 기간 제한 없음

공모펀드 / 크라우드펀딩

• 만기 전 환매 불가 또는 제한
• 펀드는 폐쇄형 다수 (5~10년)
• 크라우드펀딩은 만기까지 묶임
• 중도 매각 시장이 거의 없음 :::

외벌이 입장에서 환금성은 단순한 편의가 아니다. 아이가 갑자기 아프거나, 어린이집 사고가 나거나, 차가 고장 나면 며칠 안에 큰돈이 필요해진다. 그럴 때 7년짜리 공모펀드에 묶여 있으면 손도 못 댄다. 비상금은 따로 두더라도, 투자 자산 중 일정 비율은 거래소에서 바로 팔 수 있는 형태로 두는 게 합리적이다.

크라우드펀딩 만기 연장이라는 함정

크라우드펀딩 상품 중 일부는 만기가 자동 연장되는 경우가 있다. 시행사가 PF 대출 연장에 실패하거나 분양이 늦어지면, 12개월 상품이 18개월·24개월로 늘어나기도 한다. 약정 이자가 추가로 붙긴 하지만, 현금이 묶인다는 사실 자체는 변하지 않는다. 가입 전 상품 설명서에서 만기 연장 조건을 반드시 확인해야 한다.

리스크 구조 — 어디서 무너지는지 알아야 한다

분산된 자산 vs 단일 자산

리츠와 리츠 ETF는 다수의 부동산을 묶어서 굴린다. 오피스 빌딩 10개를 가진 리츠는 한 건물에 공실이 생겨도 전체 배당이 흔들리지 않는다. 리츠 ETF는 한 단계 더 분산된다. 여러 리츠를 묶어두니 종목 하나가 망가져도 충격이 약하다.

반면 크라우드펀딩은 단일 PF·단일 담보 부동산에 직접 빌려준다. 그 사업장 하나가 부실 나면 그대로 손실로 들어온다. 공모펀드도 본질은 비슷하다. 단일 빌딩을 사는 펀드라면 그 빌딩의 공실률·임차인 신용도에 수익이 좌우된다.

LTV 표시의 함정

예를 들어, :::warning 크라우드펀딩 상품 광고에 "LTV 70%"라고 적혀 있어도, 후순위 채권이라면 실질 안전성은 다르다. 1순위 PF 대출이 따로 있고 그 위에 얹는 후순위라면, 실질 LTV가 90%를 넘는 경우도 있다. 상품 설명서에서 채권 순위와 선순위 잔액을 같이 확인해야 진짜 안전마진이 보인다. :::

금리 사이클에 따른 변동성

리츠와 리츠 ETF의 주가는 금리 변동에 민감한 편이다. 한국은행 기준금리가 인상되는 구간에서는 임대수익 대비 채권 수익률이 상대적으로 매력적으로 보이기 때문에, 리츠 주가가 하방 압력을 받는 패턴이 자주 나타났다. 반대로 금리 인하기에는 회복이 빠른 경향이 있다.

이건 단점이라기보다 특성에 가깝다. 3년 이상 시계로 보유한다면 사이클 한 번을 거치게 되므로, 매수 시점의 가격이 중요해진다.

본인 상황에 맞는 판단 기준표

이처럼, 정답을 하나로 정하지 않는다. 본인 상황과 자금 성격에 따라 답이 다르기 때문에 조건표로 정리한다.

육아휴직 중인 외벌이 기준으로 보면, 1순위는 리츠 ETF를 ISA 안에서 굴리는 조합이 가장 무난해 보인다. 환금성·분산·세제 혜택이 한 번에 잡힌다. 여유가 있으면 공모 리츠 1~2종목을 3년 이상 보유해서 분리과세를 보태는 구조까지 만들 수 있다.

지금 바로 해볼 액션

예를 들어, :::action

1. 증권사 앱(또는 KRX 정보데이터시스템)에서 보유 또는 후보 공모 리츠 종목의 최근 시가배당률과 주가 차트를 확인하고, ISA 잔여 한도가 얼마인지 본다.
2. 자산운용사 공식 사이트(미래에셋, 한투운용, 삼성운용 등)에 들어가 후보 리츠 ETF 2~3개의 운용보수, 분배금 지급 주기, 보유 종목을 비교한다.
3. 온투협회 공시 사이트에서 가입을 고려 중인 P2P 플랫폼의 누적 부실률·연체율을 확인한다. 부실률이 5%를 넘으면 보수적으로 봐야 한다. :::

물론, 본 글은 한국거래소 공시, 자산운용사 상품 설명서, 온투협회 통계 등 공개 자료와 시뮬레이션을 바탕으로 정리한 정보성 콘텐츠다. 금리·세율·분리과세 일몰 등 정책 조건은 수시로 바뀌므로, 의사결정 전 국세청 홈택스, 금융감독원 전자공시, 한국거래소, 운용사 공식 자료에서 최신 정보를 직접 확인하라. 투자·세무 관련 구체적 판단은 반드시 세무사, 공인회계사 등 전문가와 상의해서 진행해야 한다.

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