공모리츠 사모리츠 차이 — 최소투자금부터 세금까지 한눈 비교

목차

• 결론부터 — 사모 리츠는 진입 자체가 막혀 있다
• 비교 기준 5가지를 먼저 세운다
• 항목별로 뜯어본 차이 5가지
  • 최소투자금 — 5,000원 대 1억 원
  • 환금성 — 시장 매도 vs 만기 락업
  • 배당수익률 — 표시 6% vs 표시 8%
  • 세금 — 분리과세 9.9% 조건
  • 정보공개 — DART 공시 vs 비공개
• 같은 금액 투자 시 세후 수익 비교
• 상황별 어느 쪽이 맞나
  • 종잣돈 5,000만 원 이하 직장인
  • 자산 50억 원 이상 전문투자자 요건 충족자
  • ETF 포트폴리오가 이미 있는 경우
• 공모 리츠 매수 전 마지막 점검 3가지
• 처음 질문으로 돌아가서

종잣돈 2,000만 원으로 리츠를 시작한다면 답은 공모 리츠다. 공모리츠 사모리츠 차이를 4가지 기준으로 따져보면, 사모 리츠는 애초에 일반 개인이 들어갈 수 없는 구조라는 게 가장 먼저 확인된다. 왜 그런지 순서대로 풀어본다.

아래 내용은 필자의 개인 경험과 조사를 바탕으로 정리한 정보이며됐으며, 특정 리츠 종목이나 펀드의 매수·매도를 권유하지 않는다. 세율·분리과세 조건·배당수익률은 2026년 6월 작성 시점 기준이며, 실제 적용 시 국세청 홈택스, 금융위원회, 한국리츠협회 공식 사이트에서 최신 정보를 확인해야 한다. 구체적 투자 판단은 본인 책임으로, 세무는 세무사 상담을 권한다.

결론부터 — 사모 리츠는 진입 자체가 막혀 있다

리츠를 처음 알아본 사람한테 "공모냐 사모냐"는 사실 선택지가 아니다. 사모 리츠는 자본시장법상 전문투자자(연기금, 보험사, 자산 50억 원 이상 개인 등)와 49인 이하 사모집합투자기구 가입자만 들어갈 수 있게 설계돼 있다. 최소투자금도 1억 원에서 수억 원 단위가 대부분이고, 만기 5~7년까지 자금이 묶이는 락업 구조다.

반면 공모 리츠는 코스피에 상장돼 있다. 주식처럼 1주 단위로 살 수 있고, 가격대도 3,000원~6,000원 선이 흔하다. 적금을 깨거나 ETF 일부를 옮겨서 들어가기에 부담이 적은 편이다.

이번 글에서는 두 상품을 객관적으로 비교하되, 현실적으로 일반 직장인이 선택할 수 있는 건 공모 리츠 쪽이라는 전제를 깔고 간다. 사모 리츠는 "이런 게 있다" 정도의 참고용이다.

비교 기준 5가지를 먼저 세운다

리츠 비교는 흔히 "배당수익률 몇 %냐"로만 보는데 그건 함정이다. 표시 수익률은 분모(주가)에 따라 흔들리고, 세전 기준이라 실제 손에 쥐는 금액과 다르다. 아래 5가지를 같이 봐야 의미가 있다.

1. 최소투자금 — 진입장벽 자체
2. 환금성 — 팔고 싶을 때 팔리는가
3. 배당수익률과 변동성 — 표시 수익률과 안정성
4. 세금 구조 — 분리과세 적용 여부
5. 정보공개 — 분기보고서 공시 여부

반면, 이 5개를 기준으로 두 상품을 나란히 놓고 본다.

항목별로 뜯어본 차이 5가지

최소투자금 — 5,000원 대 1억 원

한편, 공모 리츠는 일반 주식과 동일하게 1주 단위로 매수한다. 2026년 6월 기준 코스피 상장 리츠 1주 가격은 평균 4,000~5,000원 수준이다. 100만 원만 있어도 200주 안팎을 살 수 있고, 분산 매수도 어렵지 않다.

한편, 사모 리츠는 다르다. 펀드 형태로 모집되는데 1좌당 1억 원, 적은 경우라도 5,000만 원이 기본이다. 자본시장법상 일반투자자는 49인 이하 사모집합투자기구 외에는 참여할 수 없는 구조라, 결과적으로 자산 50억 원 이상 전문투자자나 기관이 주된 LP가 된다.

환금성 — 시장 매도 vs 만기 락업

공모 리츠는 매매가 자유롭다. 호가창에 매도 주문을 넣으면 그 자리에서 체결된다. 거래량이 적은 종목은 호가 스프레드가 1~2% 벌어질 수 있어서 큰 금액을 한 번에 팔면 슬리피지가 생기긴 한다. 그래도 환금 자체가 안 되는 일은 없다.

그래서, 사모 리츠는 만기까지 자금이 묶인다. 통상 5년에서 7년 만기에, 중도 환매가 막혀 있거나 가능해도 큰 패널티가 붙는다. 부동산 자산을 매각해서 청산하는 구조라 만기 전에는 환금이 사실상 불가능하다고 봐야 한다.

배당수익률 — 표시 6% vs 표시 8%

그러나, 표시 배당수익률만 보면 사모 리츠가 높아 보인다. 2026년 5월 한국리츠협회 공시 기준 국내 상장 리츠 평균 배당수익률은 6.0~7.5% 구간이고, 물류센터·오피스 사모 리츠는 7.5~10% 구간이 흔하다.

그런데 표시 수익률이 곧 실수익은 아니다. 사모 리츠는 청산 시점 자산 매각가에 따라 최종 수익이 달라진다. 부동산 시장이 침체기에 들어가면 청산 가격이 모집가보다 낮아질 수 있고, 이 경우 누적 배당을 받았어도 원금 손실이 발생할 가능성이 있다. 공모 리츠도 NAV(순자산가치) 대비 주가가 30~40% 할인되는 시기가 있어서 매각 타이밍이 중요하다.

세금 — 분리과세 9.9% 조건

이처럼, 공모 리츠 배당에는 2026년 6월 기준 9.9% 분리과세 특례가 적용된다(조세특례제한법 제87조의7, 공모형 리츠·부동산펀드 배당소득 5,000만 원 한도). 일반 배당세 15.4%보다 5.5%p 낮은 셈이다. 이 특례는 한시 적용이라 연장 여부를 매년 확인해야 한다.

사모 리츠 배당은 일반 배당소득으로 분류돼 15.4% 원천징수 후, 연간 금융소득이 2,000만 원을 넘으면 종합과세로 넘어간다. 자산가 입장에서는 다른 절세 수단(연금저축, IRP, ISA)으로 분산해야 세 부담이 줄어든다.

물론, :::stats 9.9%|공모 리츠 분리과세 15.4%|사모 리츠 일반과세 5.5%p|세율 격차 5,000만 원|분리과세 한도 :::

정보공개 — DART 공시 vs 비공개

공모 리츠는 분기보고서·반기보고서·사업보고서를 DART(전자공시시스템, dart.fss.or.kr)에 의무 공시한다. NAV, 부채비율, 임대수익, 공실률, 배당가능이익을 직접 확인할 수 있다. 정보 접근성이 일반 주식과 동일하다.

즉, 사모 리츠는 LP한테만 운용보고서가 전달된다. 일반인이 외부에서 자산 상태를 확인할 방법이 없다는 의미다. 정보 비대칭이 크고, 운용사가 제공하는 IR 자료에 의존할 수밖에 없는 구조가 된다.

같은 금액 투자 시 세후 수익 비교

표시 수익률 차이가 세후로 가면 어떻게 좁혀지는지 한 번 따져본다. 두 상품의 모집 단위가 달라서 동일 조건 비교는 안 되지만, 1,000만 원 단위 수익률로 환산해보면 감이 잡힌다.

세후 격차는 1.33%p 정도다. 표시 수익률 격차 2.0%p에서 좁혀진다. 여기에 사모 리츠의 만기 락업과 청산 가격 변동 리스크를 감안하면, 1,000만 원 단위 소액 비교에서는 공모 리츠의 유동성 프리미엄이 무시할 수준이 아니다. 개인 금융소득 규모에 따라 세후 수익은 달라지므로 참고 수치로만 보는 게 안전하다.

상황별 어느 쪽이 맞나

종잣돈 5,000만 원 이하 직장인

또한, 선택지는 공모 리츠 하나뿐이다. 사모 리츠는 진입 자체가 안 된다. 적금에서 ETF로 넘어온 사람이라면 공모 리츠를 전체 포트폴리오의 5~10% 비중으로 편입하는 식이 일반적인 접근이다. 부동산 자산 노출을 늘리고 싶을 때 쓰는 도구로 보면 된다.

자산 50억 원 이상 전문투자자 요건 충족자

이 경우 사모 리츠도 선택지가 된다. 단, 운용사 평판, 자산 실사 보고서, 청산 시나리오를 직접 검토해야 한다. 일반 개인투자자가 운용사 IR 자료만 보고 들어가면 정보 비대칭에 노출되기 쉽다.

ETF 포트폴리오가 이미 있는 경우

리츠 ETF(KODEX 리츠, TIGER 리츠부동산인프라 등)로 분산 매수하는 선택지도 있다. 개별 리츠 종목을 고르는 부담이 줄어드는 대신 운용보수 0.3~0.5%가 추가로 빠진다. 분리과세 9.9% 특례 적용 여부는 ETF 구조에 따라 다르므로, 매수 전에 증권사 상품설명서에서 확인하는 게 좋다.

공모 리츠 매수 전 마지막 점검 3가지

표시 배당수익률만 보고 들어가면 함정이 있다. 매수 전 DART에서 아래 3가지를 확인하는 습관이 필요하다.

예를 들어, 이 셋을 분기마다 점검하지 않으면, 배당을 받는 동안 주가가 더 깎여서 실수익이 마이너스로 돌아서는 경우가 생긴다. 특히 부채비율이 70%를 넘어가는 리츠는 금리 인상기에 이자비용이 배당가능이익을 잠식하는 패턴이 잦다.

게다가, :::warning 표시 배당수익률 8% 이상이 1년 넘게 이어지는 종목은 두 가지 중 하나다. 진짜 우량 자산이거나, 주가가 NAV 대비 깊이 빠져서 분모가 작아진 경우다. 후자라면 표시 수익률이 높아도 자본손실이 누적되고 있는 신호일 가능성이 있다. :::

처음 질문으로 돌아가서

"종잣돈 2,000만 원이면 공모 리츠"라고 시작했다. 비교를 마치고 보면 이건 "선택"이라기보다 "유일한 현실적 선택지"에 가깝다. 사모 리츠는 진입 요건부터 막혀 있고, 환금성과 정보공개에서도 일반 투자자한테 불리한 구조다. 표시 배당수익률 2%p 차이는 세후로 좁혀지고, 락업 리스크까지 감안하면 매력이 크게 깎인다.

오늘 당장 할 수 있는 일은 세 가지다.

물론, :::action

1. DART(dart.fss.or.kr) 접속 — 관심 공모 리츠 종목의 최근 분기보고서에서 배당가능이익과 부채비율을 확인한다.
2. 분리과세 9.9% 연장 여부 확인 — 국세청 홈택스 또는 금융위원회 보도자료에서 2026년 이후 적용 일정을 점검한다.
3. 증권사 앱에서 모의 매수 — 공모 리츠 1~2개와 리츠 ETF를 모의계좌에 담아 1개월 수익률을 비교한다. :::

이 세 단계를 거치면 표시 수익률 함정은 어느 정도 피할 수 있다. 종잣돈 규모와 무관하게, 들어가기 전에 반드시 확인할 최소 절차로 보면 된다.

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그런데, 본 글은 공개된 공시 자료와 한국리츠협회·금융감독원 자료를 바탕으로 작성한 정보성 콘텐츠다. 배당수익률, 분리과세 특례, 세율 등은 2026년 6월 기준이며 정책 변경에 따라 달라질 수 있다. 의사결정 전 국세청 홈택스, 금융위원회, DART 공식 사이트에서 최신 정보를 확인하라. 투자·세무 관련 구체적 판단은 세무사·공인회계사 등 전문가와 상의해야 한다.

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