전세 vs 월세 장단점 비교 — 2026년 금리 기준으로 직접 계산해봤다

목차

• 매달 치킨 두 마리 값이 새고 있었다
• 비교 전제 — 이 글의 계산 조건
  • 가정한 상황
  • 핵심 비교 수치
• 전세가 유리한 경우 — 아직 전세를 고를 이유
  • 보증금 운용 수익이 거의 없을 때
  • 전세대출 금리가 3.5% 이하일 때
• 월세가 유리한 경우 — 금리 높을 때 빛나는 선택
  • 세액공제 효과가 생각보다 크다
  • 보증금 차액을 굴릴 수 있을 때
• 전월세 전환율이라는 함정
• 육아휴직 중이라면 더 따져야 할 것들
  • 소득 기준 주의점
  • 전세보증보험 비용
  • 이사 비용과 시간
• 시나리오별 2년 총비용 비교
• 금리 변동 시나리오 — 앞으로가 더 중요하다
• 개인적으로는 지금 월세가 낫다고 본다

이 글은 일반적인 정보 공유를 위해 작성된 콘텐츠이며, 특정 부동산 계약 방식을 권유하거나 강제하지 않는다. 전세대출 금리, 월세 세액공제 조건, 전월세 전환율 등은 2026년 4월 작성 시점 기준이며, 정책·시장 상황에 따라 수시로 변경된다. 실제 계약 전 한국은행·국세청 홈택스·해당 은행 공식 사이트에서 최신 정보를 반드시 확인하고, 구체적 세무·법률 판단은 전문가와 상의하라.

매달 치킨 두 마리 값이 새고 있었다

매달 6만 원. 치킨 두 마리 값이다. 전세대출 이자와 월세 실질 부담을 비교 계산해봤더니, 내가 매달 그만큼을 더 내고 있었다. 아이가 돌을 막 넘기고 어린이집에 보내기 시작한 올해 초, 전세 만기가 5개월 앞으로 다가왔다. 육아휴직 급여로 생활하는 외벌이 가정에서 매달 6만 원이면 기저귀 한 달 치다. 이걸 몰랐던 게 허탈했다.

전세가 무조건 이득이라고 생각했다. 부모님 세대부터 그렇게 배웠고, 주변에서도 "전세 끼고 들어가는 게 낫지"라는 말을 당연하게 했다. 그런데 금리가 달라졌다. 2022~2023년 급등했던 전세대출 금리가 2025년 하반기부터 조금씩 내려왔지만, 여전히 연 3%대 후반에서 4%대 초반을 오가는 상황이다. 이 금리 수준에서 전세가 정말 유리한지, 숫자로 따져볼 필요가 있었다.

비교 전제 — 이 글의 계산 조건

가정한 상황

비교를 위해 구체적 조건을 먼저 정리한다. 나와 비슷한 상황이 아니면 숫자가 달라지니, 본인 조건에 맞게 다시 계산해야 한다.

핵심 비교 수치

위 표의 수치는 2026년 4월 기준 대략적인 참고 수치이며, 개인 소득·공제 상황에 따라 달라진다. 전세대출 금리는 은행·상품별로 연 3.5~4.5%까지 편차가 크고, 월세 세액공제율도 총급여 구간에 따라 15% 또는 17%로 나뉜다.

이 계산만 보면 월세 쪽이 월 5만 원 정도 유리하다. 그런데 여기서 끝이 아니었다.

전세가 유리한 경우 — 아직 전세를 고를 이유

보증금 운용 수익이 거의 없을 때

전세의 핵심 장점은 보증금이 돌아온다는 것이다. 2억 원을 대출받아 전세에 넣으면 이자를 내지만, 계약 만료 시 2억 원이 그대로 돌아온다. 월세는 한 번 나가면 끝이다. 2년간 월세 70만 원을 내면 총 1,680만 원이 사라진다.

단, 이건 보증금 차액(전세 3억 vs 반전세 1억 = 차액 2억)을 어딘가에 굴릴 수 있느냐에 달려 있다. 육아휴직 중이라 투자에 신경 쓸 여유가 없고, 차액 2억을 그냥 예금에 넣어둘 거라면 전세가 나을 수 있다.

전세대출 금리가 3.5% 이하일 때

금리가 핵심 변수다. 전세대출 금리가 연 3.5% 이하로 내려가면 월 이자 부담이 58만 원 수준으로 줄어든다. 이 경우 월세 70만 원보다 전세가 확실히 싸진다. 2026년 4월 현재, 시중은행 전세대출 금리는 대략 연 3.7~4.3% 수준이지만 (은행·신용도·상품에 따라 상이), 버팀목전세대출 같은 정책금융 상품은 연 2%대까지도 가능하다.

월세가 유리한 경우 — 금리 높을 때 빛나는 선택

세액공제 효과가 생각보다 크다

월세 세액공제는 과소평가되어 있다. 2026년 기준, 총급여 5,500만 원 이하 무주택 세대주가 국민주택규모(전용 85㎡) 이하 주택에 월세를 내면 연간 월세의 **17%**를 세액공제 받는다. 총급여 5,500만 원 초과~8,000만 원 이하는 15%다.

월세 70만 원 × 12개월 = 연 840만 원. 여기에 17%를 적용하면 연 142.8만 원 환급이다 (세액공제 한도 연 1,000만 원 이내이므로 전액 적용). 월로 환산하면 약 11.9만 원을 돌려받는 셈이다.

이 수치는 총급여 4,000만 원, 월세 70만 원 기준 추정치이며, 실제 환급액은 기납부세액과 다른 공제 항목에 따라 달라진다. 국세청 홈택스 연말정산 미리보기에서 본인 상황을 시뮬레이션해볼 수 있다.

보증금 차액을 굴릴 수 있을 때

월세 전환의 숨은 장점은 보증금이 줄어든다는 것이다. 전세 3억 → 반전세 1억이면 차액 2억이 손에 남는다. 이 2억 원을 연 3.5% 예금에 넣으면 연 700만 원, 세전 월 58.3만 원의 이자 수익이 생긴다. 이자소득세 15.4%를 떼면 세후 월 약 49.3만 원이다.

월세 70만 원에서 세액공제 환급 11.9만 원을 빼고, 여기서 예금 이자 수익 49.3만 원을 또 빼면 실질 월 부담은 8.8만 원 수준까지 내려간다. 물론 이건 차액 2억 원을 전액 예금에 넣을 수 있다는 전제다. 현실에서는 생활비, 비상금 등으로 전부 예치하기 어려울 수 있다.

전월세 전환율이라는 함정

전세에서 월세로 전환할 때 집주인과 협의하는 전환율이 있다. 2026년 4월 기준 법정 전월세 전환율 상한은 기준금리(2.75%, 2025년 하반기 인하 반영) + 2%p = **4.75%**다. 이 수치는 한국은행 기준금리 변동에 따라 바뀌므로, 계약 시점에 반드시 재확인이 필요하다.

보증금 3억 전세를 보증금 1억 + 월세로 전환한다고 하자. 차액 2억에 전환율 4.75%를 적용하면 연 950만 원, 월 약 79.2만 원이 법정 상한 월세다. 실제로는 이보다 낮게 협의되는 경우가 많지만, 집주인이 상한선 가까이 요구하면 월세 부담이 커진다.

내가 실제로 부동산에 문의했을 때, 같은 단지에서도 집주인 성향에 따라 월세가 65만 원부터 80만 원까지 차이가 났다. 전환율을 알면 협상에서 유리한 위치를 잡을 수 있다.

육아휴직 중이라면 더 따져야 할 것들

소득 기준 주의점

육아휴직 급여는 비과세 소득이다. 연말정산 시 총급여에 잡히지 않는다. 올해 1월부터 육아휴직에 들어갔다면 2026년 총급여가 크게 줄어들 수 있고, 그러면 월세 세액공제 17% 구간에 들어갈 가능성이 높아진다. 반대로 전세대출 연장 시 소득 심사에서 불리할 수 있다. 은행에서 대출 연장 심사를 할 때 육아휴직 급여를 소득으로 인정하지 않는 곳도 있다.

전세보증보험 비용

전세를 유지하려면 전세보증보험도 들어야 한다. HUG 전세보증보험 보증료는 보증금의 연 0.115~0.154% 수준이다 (2026년 기준, 변경 가능). 보증금 3억이면 연 34.5만~46.2만 원, 월 2.9만~3.9만 원이 추가된다. 이 비용을 빠뜨리고 비교하는 경우가 많은데, 전세 쪽 실질 부담에 반드시 더해야 한다.

이사 비용과 시간

전세에서 월세로 전환하면서 같은 집에 남을 수도 있지만, 집주인이 거부하면 이사를 해야 한다. 이사 비용(포장이사 기준 수도권 200만~350만 원), 중개보수, 새 전입신고 등 부대비용이 발생한다. 아이가 어린이집에 다니고 있으면 통원 거리도 고려해야 한다. 나는 이 부분 때문에 같은 단지 내 반전세 매물을 먼저 알아봤다.

시나리오별 2년 총비용 비교

2년 계약 기준으로 총비용을 비교하면 그림이 더 선명해진다.

위 시뮬레이션은 차액 2억 원 전액을 연 3.5% 예금에 넣는 이상적 가정이다. 현실에서 차액을 전부 묶어둘 수 없다면 비용 차이는 줄어든다. 차액 운용 수익을 빼고 순수 주거비만 비교하면 전세가 여전히 유리할 수 있다.

금리 변동 시나리오 — 앞으로가 더 중요하다

한국은행 기준금리가 2025년 하반기에 인하되면서 2026년 4월 현재 2.75% 수준이다 (이후 추가 변동 가능). 시장에서는 하반기 추가 인하 가능성도 거론되는데, 금리가 더 내려가면 판이 바뀐다.

전세대출 금리 **연 3.5%**가 대략적인 손익분기점이다. 이보다 낮으면 전세, 높으면 월세가 유리해지는 구간이다 (월세 세액공제 17% 적용, 보증금 차액 운용 수익 제외 기준). 물론 개인의 소득 수준, 공제 항목, 보증금 규모에 따라 이 분기점은 달라진다.

개인적으로는 지금 월세가 낫다고 본다

과감하게 말하면, 2026년 4월 현재 시중 전세대출 금리가 연 3.7% 이상인 사람이라면 반전세 전환을 진지하게 검토하는 게 맞다고 본다. 특히 총급여 5,500만 원 이하 무주택자라면 월세 세액공제 17%의 위력이 상당하다.

단, 예외가 있다. 버팀목전세자금대출처럼 연 2%대 정책금융을 쓸 수 있는 사람은 전세가 압도적으로 유리하다. 이건 계산할 것도 없다. 정책금융 자격이 되는지부터 먼저 확인해야 한다.

글을 닫기 전에, 지금 당장 할 수 있는 세 가지를 정리한다.

세 가지 중 하나만 해도 본인 상황에서 전세와 월세 중 어떤 쪽이 유리한지 윤곽이 잡힌다. 남의 계산이 아니라 내 숫자로 따져봐야 후회가 없다.

본 글은 필자 개인의 경험과 공개된 정책·금융 자료를 바탕으로 정리한 정보성 콘텐츠다. 전세대출 금리, 월세 세액공제율, 전월세 전환율 상한, 전세보증보험 보증료 등은 시장 상황과 정책 변경에 따라 수시로 달라지므로, 실제 계약이나 의사결정 전에 해당 은행·국세청 홈택스·주택도시보증공사(HUG) 등 공식 기관에서 최신 정보를 반드시 확인하라. 투자·세무·부동산 관련 구체적 판단은 세무사, 공인중개사, 법률 전문가와 상의한 뒤 본인 책임 하에 진행해야 한다.

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